正如市场传言那样，石溪旧改破冰，重启、换帅、批复、拆迁、建设，2023年要一气呵成。
近日，一份关于“2023年海珠区城中村更新改造任务清单”的内部文件传出。
其中，石溪村被列为重点对象，并被下达最后通牒，今年必须采取措施。
(相关资料图)
一是，要么2023年2月底之前，佳红想办法解决“钱”和“信誉”问题；要么2023年4月底之前，完成对合作企业退出或股权转让的表决。
二是，2023年6月底之前，项目实施方案必须上城领会审议，力争今年批复。
三是，方案推进批复的同时，要执行到具体的拆迁工作，2023年12月之前必须有建设性行动。
是的，停滞近两年的石溪旧改，开始重启并加速。
│石溪村牌坊 @拆神细鹏 摄
国企或接手，石溪切入旧改快车道
众所周知，石溪旧改的破局点在于更换合作企业。
最好有一个，资金实力雄厚、资源整合能力强、具有国资背景、本土化作战经验的开发商接手。
事实上，全国20强某粤系房企（也是国企），自去年起就一直在佳兆业与红八方之间来回博弈。
虽然谈判过程异常艰难，但是双方高层持续性会面、以及ZF下达“换帅”期限等，都在加速压进博弈结果。
│石溪村内旧改新标语@拆神细鹏 摄
昨日，石溪旧改又传新动态，一方面是市场点名国企介入本项目，并表示十分支持。
另一方面是，市政府与各区签订2023年城市更新责任书；市住建明确，更新名单中新开工类项目都会加快，而石溪就在其中。
如此想来，这位做足了功夫的老牌粤系房企，也将迎来更大的胜算。
│市场点名呼吁并支持某国企介入石溪旧改
│石溪村生活现状@拆神细鹏 摄
假设石溪旧改真的成功寻得国企金主，整个项目的改造进度将会怎样？
关于这一点，我们可以看看近期由国企操刀的例子——番禺里仁洞。
2022年11月，原地踏步三年的里仁洞旧改，突然宣布实施方案获批；1个月后，里仁洞实施方案（包含拆迁补偿方案）全村集体表决通过；
再1个月后，里仁洞旧改的白地坑复建安置房对外宣布塔楼桩基试桩完成；
又是1个月后，里仁洞村集体物业拆除，同时冼马彭区正式启动复建房建设工程。
│里仁洞旧改拆除与开工仪式现场里仁洞旧改重启后，2个月内批复方案，3个月内表决通过，4个月内启动一期安置房建设，半年内拆除集体物业。
这一系列操作，只能用兵贵神速来形容。
把里仁洞的推进模式沿用到石溪旧改身上，到2023年12月极有可能是：
实施方案过会批复、拆补方案集体表决通过、首期已启动拆迁、甚至部分安置房地块桩基完成...
显然，石溪旧改彻底明牌之后，将走出令人羡慕的新速度。
│石溪村航拍图@拆神细鹏 摄
全市127个，石溪独辟改造新样本
根据市政府公布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）意见征求稿》，未来15年，全市计划推进约300平方公里的城市更新。
在这片广袤的改造土地上，为何石溪旧改能成为全市重点，独树一帜？
旧改第一梯队，政府反复点名
如果将广州市旧改项目进行能级排布，可以划分为三个梯队。
而石溪旧改因坐落在第一圈层，一直以来都位列全市旧改的第一梯队。
在开年的广州市高质量发展大会中，提出2023年将推进127个城中村改造项目，石溪不仅赫然在列，还是海珠旧改唯四的重点项目之一。
与此同时，在广州市2023年重点建设预备项目计划中，总计7个旧改，石溪却再次上榜。
政府屡屡提及，并计划今年就要投入5000万推动项目，2030年完成总体建设，总投资达207亿。
可见石溪旧改的重要性和紧迫性。
284万㎡全面升级，引领城央南部更新极
石溪村位于海珠湾西侧，101公顷的改造范围内，将规划284万㎡的总建设量。
体量相当于3个天河猎德村，名副其实的城央巨无霸。
│石溪旧改区位图
当然，在这片优质的城央沃土上，改造者也毫不吝啬地大刀阔斧，高能级自然需要的是顶配。
一是，项目总建设量近50%，规划为商业、公服配套，从简单的“村庄拆建”升级为“新城缔造”。
项目规划将打造约130万㎡的非住宅业态，包括复建区60多万㎡的村集体与国有物业、约48万㎡的融资商业物业、14.8万㎡的公建配套。
其中，108万㎡的商业办公，将建设成高度60-200米阶梯式甲级写字楼、地标性星级酒店、高端化购物中心等。
│石溪旧改业态规划效果图
14.8万㎡的公共配套，部分将建设成至少90班的小学、66班的完全中学、54班以上的幼儿园。
除此之外，石溪中医院、少年宫、体育场、社区公园等一应俱全，将服务片区约7.1万的规划居住人口。
显而易见，这已经不是传统意义上的把房子拆了重建的思路，而是激发并释放片区生命力，与城市共生。
│石溪旧改配套学校规划效果图
二是，构造19.98km城市动脉网，创建双地铁综合体，让片区成为海珠西部“交通枢纽”。
石溪旧改的另一个使命就是，通过建成“三横五纵”的外联骨架网、南北公交首末站、以地铁为引擎打通海珠西部运输大动脉。
这其中涉及到，连通中海观澔府的城市快捷路二期，计划将于2024年建成。
集通行、旅游、观光为一体的沿江环岛路，目前工程建设量已超八成，2023年底有望通车。
规划地铁10号线，将与北侧广佛线交汇，地铁大干围站预计年内通车。
到2025年，石溪片区将成为拥有双地铁石溪站、大干围站的TOD综合新城。
并且，围绕两大交通枢纽，将在片区南北建设总面积约9000㎡的首末公交站，发展成海珠西的一个交通极。
改造完成后实现片区，各级道路网总长约19.98km，道路密度11.01km/km²，容纳约9万人次/小时的高峰通行量。
│石溪旧改内部道路现状 @拆神细鹏 摄
三是，石溪旧改将“彻底淘汰”片区低端印刷业，优化为“产城融合智慧社区”。
都说旧改带来的不仅是城市配套的完善与优化，更是产业的导入与升级。
项目通过“外来产业引入＋原地产业升级”的双轮驱动战略，打造成海珠湾科技港、科创产业聚集区。
IBA、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等将是片区产业的主旋律。
│石溪旧改规划江岸图
想来这个力度，石溪旧改势必会拉升片区价值，那给板块房价带来的上涨空间究竟有多大？
同属为中心城区的杨箕村旧改，2010年动迁改造，当时周围二手最高房价约2.5万/㎡。
如今，杨箕融资区商品房富力东山新天地，最高挂牌去到15万/㎡。（贝壳数据）
│改造后的杨箕村面貌
12年时间，杨箕村所在的板块房价翻了6倍，平均年涨幅42%。
不过有一点要明白，如今越秀区已经处于发展后期的老城了。
而海珠石溪片区正处于发展“黄金期”，至于10年后板块的房价是现在的多少倍？又平均年涨幅该多少？懂得人自然都懂。
最后“黄金一公里”，连片开发“芯”时代
石溪旧改因地处主城区滨江带，也是广州珠江的最后“黄金一公里”。
最后，意味着有且只有一次机会；黄金，意味着一开始手里拿的就是王牌；珠江一公里，意味着占尽稀缺。
如此得天独厚的存在，自然就掌握了珠江最后的话语权，肩负着广州城的最高预期。
珠江前航道已经发展完毕，从天誉半岛的12万/㎡，到保利海珠天珺的15万＋/㎡，处处彰显着珠江水岸的价值千金。
如此样本之下，珠江后航道自然是稀贵不凡。
白鹅潭已经迎来华润、太古入驻，广纸将以人工智能为支点，石溪片区全面革新升级，沥滘海珠新城已初具规模...
整个珠江后航道，明显迎来了连片开发的关键时刻。
对比黄埔旧改，无论是战略定位、政府推动力、社会效益、民生福祉，石溪旧改高下立现。
事实上，片区价值早已凸显：
2017年金融街融御开盘最高价6万/㎡，目前二手挂牌最高价16.2万/㎡，5年多时间房价上涨170%；
2020年时代大家开盘均价8万/㎡起，2021年清盘时均价升至12万/㎡，1年内房价涨幅50%；
也是这一年的年底，中海观澜府强势入局，约10个月住宅售罄，房价从6万/㎡飙升至9万/㎡。
如今，中海观澔府，在售均价7.4-8.3万/㎡，已是不可多得的江畔奢宅。
中海映澜台，与珠江“零”距离，均价已去到11万/㎡，剩余却不足10套。
明摆着，这里已经是豪宅的诞生所，连片改造完成后，又会是广州的龙脉之端，全面10万+将成为既定的事实。
最后的归属，中海观澔府
眼看着石溪片区腾飞，起高楼、宴宾客，如何才能从“旁观者”变成“局内人”呢？
其实，中海早已看透一切，也早早悉数布局。
一个属于中海的神话，半年100亿
2020年11月，中海观澜府凭借着独具一格的产品、南向江景的府系标配、高端级品牌物业，一炮而红，燃爆海珠西海岸。
没有样板房、没有销售中心，在海珠创意园的一家小咖啡馆里，千万土豪们争相认筹。
用时不到半年，销售额逼近100亿，成为当年广州新标杆，引得无数同行纷至沓来学习。
│中海观澜府规划效果图
高端圈层的新逻辑，一定要有预期
无独有偶，中海观澜府的神话在中海观澔府得到延续。
2023年春节，广州素来没有“返乡买房潮”，空城淡季之下，竟然售楼处人流攒动。
对于这样的“奇特”现象，在与观澔府现场工作人员的交流中可以找到答案。
观澔府的客户构成，包含35%左右的企业老板、20%左右的银行高管、20%左右的公务员。
这样看下来，他们都有两个共同点，高知＋占据独特资源。
中海观澔府的买房客们清晰的知道，要想穿越波云诡谲的楼市周期：
提前布局的大逻辑下，首要是求稳，然后坚持对长期价值的追求。
内部人员透露，购买中海观澔府的客户，大多都是跑遍了整个广州中心区，四下对比，预估产品未来增值空间之后，才下手。
这已经折射出，精英人士的买房新逻辑，稳中求进＋有预期才能立于不败之地。
│中海观澔府实景图@拆神细鹏 摄
那么中海观澔府的“稳健”,到底是什么？
城央地位、央企品牌、人居典范、珠江南畔，都被包罗进这一方天地。
中心城区，意味着人才的高度聚集，彻底绑定了片区与城市的共生共长；
央企品牌，意味着雄厚实力，广州口碑TOP，管家级物业等为一体。
项目以高使用率四房为主，并配备丰富的酒店式配套，以及豪宅级交付标准。
除此之外，还占据稀缺资源，不仅一眼望江，还拥有超5万㎡的滨江公园。
│中海观澔府段滨江公园@拆神细鹏 摄
而中海观澔府的“预期”，又在哪里？
在于石溪旧改带来的片区蝶变，作为第一受益者的红利兑现；
在于珠江后航道连片开发后，占据城芯C位，有资格领携珠江人居再进阶；
在于环岛路、大干围地铁站、东沙-石岗隧道的即将建成通车，成为珠江西海岸的“交通枢纽”；
在于广百海港城的即将落成，超40万㎡的高端商业，引领广州新标杆；
在于家门口的省一级，海珠外国语中学实验小学，年内开学，仅300米的距离，极大概率就是对口学校。（具体以教育局公布为准）
│中海观澔府段环岛路@拆神细鹏 摄
最后的机会，尽观澔瀚未来府
这样看下来，在几乎全面10万＋的后航道，既想回归居住本质，又想保值增值，中海观澔府确实是为数不多的选择。
中海系产品引领着广州住宅市场的发展方向。
从小户豪宅化到教科书式极致收纳，从立体折叠式园林到270°IMX揽江环幕；
从包罗万象式一体化LDK大聚厅到行政套房式主卧，处处被市场模仿，从未被超越。
沧澜·星野-119㎡四房两厅两卫
万象·荧曜-89㎡三房两厅两卫
江幕·辰汐-126㎡四房两厅两卫
[ 左右滑动查看更多 ]至于价格，刚拿到最新一手资料：
89㎡的万象·荧曜，总价630万～670万，就可以入住江岸圈层雅居；
119㎡的沧澜·星野，总价850万～940万，就能独享南向滨江奢宅；
126㎡的江幕·辰汐，总价950万～1050万，就能占有最尊贵的珠江环幕府邸。
│中海观澔府江景模拟@拆神细鹏 制
最后，同样受益片区利好的江畔豪宅映澜台，不足10套的存货，发稿出来可能就没了，1500万及以上量级的客户可以考虑。
整个片区红利不断下，说不定中海很快将会上调价格，大家感兴趣的可以多关注。
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